Mortgage Loan, जिसे Loan Against Property भी कहा जाता है, किसी भी salaried व्यक्ति के लिए बड़ा financial support बन सकता है। Salary-based applicants को इसका सबसे बड़ा फायदा—high loan amount, lower interest, और flexible tenure मिलता है। लेकिन इन सबके बीच एक challenge हमेशा सामने आता है—eligibility को कैसे improve किया जाए?

कई salaried लोगों की problem होती है कि या तो loan amount कम निकलता है, या bank बार-बार documents माँगता है, या approval delay होता है। और अक्सर reason एक ही होता है—eligibility factors सही तरीके से optimise नहीं होते।

इस 2500-words deep guide में हम step-by-step समझेंगे:

• Eligibility किन factors पर decide होती है

• Bank/NBFC किन चीजों को सबसे ज्यादा importance देते हैं

• किन mistakes से eligibility कम हो जाती है

• और सबसे importantly — eligibility को कैसे बढ़ाया जाए ताकि loan approve भी हो और loan amount भी maximum मिले

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Section 1: Mortgage Loan Eligibility Ko Samajhna Kyon Zaroori Hai?

Mortgage loan एक secured loan है। इसका मतलब bank/NBFC के पास security रहती है — आपकी real estate property।
लेकिन इसका मतलब यह नहीं कि eligibility की requirement कम हो जाती है।

Bank हमेशा दो चीजें check करते हैं:

1. Property की strength

2. Applicant की repayment strength (eligibility)

Property सिर्फ collateral है।
Loan तो आपकी income पर ही decide होता है।

अगर एक salaried applicant को अपनी eligibility strong दिखानी है, तो उसे अपनी income, banking, liabilities, profile, CIBIL, job stability और documentation — सबको सही तरह से manage करना पड़ता है।

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Section 2: Salary Structure Ka Eligibility Par Sabse Bada Effect

Salary slip mortgage loan eligibility का पहला और सबसे important document है।

✔ Salary Slip में Bank क्या देखता है?

• Gross salary कितनी है

• Net take-home salary कितनी है

• PF, ESI, TDS जैसे deductions

• HRA, Basic, Allowance breakup

✔ Salary Slip Clean Matlab High Eligibility

अगर आपकी salary slip perfect है:

• Deductions कम हैं

• Net salary ज़्यादा है

• Salary हर महीने same है

तो आपकी eligibility काफी बढ़ जाती है।

✔ Eligibility Increase करने के लिए क्या करें?

• Salary हमेशा bank में ही आए

• Cash salary avoid करें

• Salary slip में unnecessary deductions न हों

• Company payroll proper हो

Many applicants ko ये पता ही नहीं होता कि उनकी eligibility सिर्फ salary deductions की वजह से 20–30% कम हो जाती है।

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Section 3: CIBIL Score — Lowest Risk Indicator

Salaried person की eligibility में CIBIL score second biggest factor होता है।
Mortgage loan secured होने के बावजूद, low score होने पर:

• Loan amount कम मिलता है

• Interest rate ज़्यादा लगता है

• Processing slow हो जाता है

✔ Ideal CIBIL Range

• 750+ = Excellent

• 700–750 = Good

• 650–700 = Fair

• 600–650 = Weak

• 600 से नीचे = High risk

✔ Low CIBIL होने पर eligibility बढ़ाने के तरीके

• Credit card bill full pay करें

• EMI delay बिल्कुल न करें

• Old credit card बंद न करें (history valuable होती है)

• Credit utilization 30% से कम रखें

• CIBIL dispute resolve कराएँ

Aapka CIBIL जितना अच्छा होगा, आपकी eligibility उतनी ज्यादा बढ़ेगी।

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Section 4: FOIR (Fixed Obligation to Income Ratio) — Eligibility Ka Real Formula

FOIR bank का सबसे practical formula होता है।

FOIR = (Existing EMIs + Expected EMI) ÷ Net Salary

✔ Example

अगर आपकी net salary ₹40,000 है और existing EMI ₹10,000 है, तो bank मानता है कि आप लगभग ₹16,000–₹22,000 तक की EMI afford कर सकते हैं (bank to bank difference होता है)।

✔ FOIR Acceptable Range

• Some NBFC: 65% तक allow करते हैं

• Banks: 40–55% तक

✔ FOIR कम कैसे करें?

• Existing personal loan बंद करें

• Credit card EMI clear करें

• Short-term loans close करें

• Small EMIs को prepay करें

FOIR improve होना मतलब eligibility automatically double तक बढ़ सकती है।

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Section 5: Joint Applicant — The Most Powerful Trick

Joint applicant add करना eligibility बढ़ाने का सबसे आसान तरीका है।

✔ कौन-कौन joint applicant बन सकता है?

• Husband

• Wife

• Parents

• Working son/daughter

• Sibling (कुछ institutions allow करते हैं)

✔ Benefit

• Combined income count होती है

• Loan amount instantly बढ़ जाता है

• Interest rate बेहतर हो जाता है

अगर एक salaried applicant अकेले ₹30 lakh eligible है, तो joint applicant add करने से ₹50–70 lakh तक eligible हो सकता है।

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Section 6: Banking Behaviour — Approval Ka 50% Role

Banking mortgage loan approval की backbone होती है।

✔ Bank क्या check करता है?

• Average balance 3–4 months

• Salary time पर credited है या नहीं

• Cash deposits बहुत हैं या नहीं

• Cheque bounce history

• Sudden heavy withdrawals

Banking Improve कैसे करें?

• Minimum average balance maintain करें

• Cash deposit avoid करें

• Statement clean रखें

• Salary उसी bank account में आए जिसमें EMI लगेगी

Clean banking से eligibility automatically boost होती है।

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Section 7: Property Strength — Eligibility का सबसे underestimated factor

Property mortgage loan की backbone है।
एक good property सिर्फ loan approval आसान नहीं बनाती, बल्कि loan amount भी काफी बढ़ाती है।

✔ Best property features

• Registered property

• Clear title

• Approved map

• Updated tax

• Proper construction

• Proper entry, road access

✔ Weak property से क्या होता है?

• Eligibility कम हो जाती है

• Loan amount कम मिलता है

• कुछ banks reject करते हैं

A strong property आपकी eligibility को 20–40% तक बढ़ा सकती है क्योंकि bank की risk कम हो जाती है।

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Section 8: Job Stability — Bank Ke Liye Trust Factor

Salaried applicants में job stability बहुत बड़ा eligibility factor होता है।

✔ Ideal Stability

• Minimum 1 वर्ष same company में

• Same field में 2–3 साल का अनुभव

• Salary stable हो, बीच में drop न हुई हो

✔ Employment Type Matters

• Private job: normal risk

• Govt job: high eligibility

• MNC job: stable profile

Job stability strong होने से bank को repayment risk कम दिखता है और eligibility automatically बढ़ जाती है।

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Section 9: Documentation — Eligibility का Silent Pillar

Documents complete और clean हों, तो eligibility instantly improve होती है।

✔ Essential Documents

• Salary slips

• Bank statements

• ITR / Form 16

• Id proof

• Address proof

• Property papers

✔ Incomplete documents से क्या problem होती है?

• Eligibility कम calculate होती है

• Loan amount कम मिलता है

• Approval delay होता है

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Section 10: ITR और Form 16 — True Income Proof

Although mortgage loan में ITR हमेशा mandatory नहीं होता, लेकिन salaried individuals के लिए ये eligibility को बहुत प्रभावित करता है।

✔ ITR क्यों important है?

• Income properly reflected होती है

• Profile strong दिखती है

• High eligibility मिलती है

• Large loan amount approve होता है

✔ ITR improve कैसे करें?

• Salary mismatch न हो

• Tax return on-time file करें

• Income slip और Form 16 match हो

• Annual taxable income अच्छा दिखे

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Section 11: Loan Tenure — Eligibility का Hidden Factor

Loan tenure जितना बड़ा होगा, EMI उतनी कम बनेगी और FOIR improve होगा।

✔ Greater tenure = greater eligibility

अगर आप 10 साल tenure चुनते हैं तो EMI high होगी।
लेकिन अगर आप 15 साल select करते हैं तो EMI automatically कम हो जाएगी और eligibility बढ़ जाएगी।

✔ बाद में prepayment कर सकते हैं

• Tenure बड़ा रखकर eligibility improve करें

• Loan approve होने के बाद prepayment करके interest बचा लें

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Section 12: Liabilities Ko Reduce Karna — सबसे आसान तरीका

Salaried person की eligibility सबसे ज्यादा कम existing liabilities की वजह से होती है।

✔ क्या reduce करें?

• Credit card EMIs

• Personal loan

• Consumer durable EMIs

• Buy-now-pay-later plans

Liabilities कम होंगी तो FOIR और eligibility दोनों improve होंगे।

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Section 13: Clean Financial Behaviour Maintain Kare

Financial स्थिरता दिखाना बहुत ज़रूरी है।

✔ Maintain करें

• Timely EMI

• Small debts close

• No cheque bounce

• No risky behaviour

• No gambling transactions

• No sudden huge transfers

Clean behaviour eligibility boost करता है।

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Section 14: Consistent Savings — Bank Balance Ka Impact

Salaried applicant की savings eligibility को strong बनाती है।

✔ क्यों important है?

• Bank को financial discipline दिखता है

• Risk कम लगता है

• Loan approval smooth होता है

Minimum 3–4 months का stable balance बहुत impact डालता है।

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Section 15: Employer Profile — Bank Ka Confidence Factor

आपकी company की profile भी eligibility affect करती है।

✔ Low-risk employers

• MNC

• Government

• Limited companies

• Large corporates

✔ High-risk employer

• Commission-based job

• Small companies

• Unstable industry

अगर employer good है तो eligibility automatically grow होती है।

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Conclusion

एक salaried person के लिए mortgage loan eligibility improve करना कोई complicated process नहीं है, लेकिन यह कई छोटे-छोटे factors पर depend करता है — salary slip, job stability, banking behaviour, liabilities, CIBIL, property quality, proper documentation और financial discipline।

अगर आप salary slip clean रखते हैं, CIBIL 700+ maintain करते हैं, liabilities कम रखते हैं, banking stable रखते हैं, savings consistent दिखाते हैं और अपने profile की stability prove करते हैं — तो mortgage loan approval आसान हो जाता है। Loan amount बढ़ जाता है और interest rate भी बेहतर मिलता है।

Eligibility सिर्फ एक number नहीं होती — eligibility आपकी financial behaviour और stability का complete reflection होती है। जितना clean और stable financial record होगा, उतनी eligibility बड़ी होगी। यही strategy salaried applicants को high amount mortgage loan comfortably दिलाती है।