Mortgage Loan, जिसे हम Loan Against Property भी कहते हैं, एक ऐसा secured loan है जिसमें आपकी property की market value देखकर bank या NBFC आपको loan amount देता है।
यहाँ सबसे बड़ा सवाल हमेशा यही होता है:

👉 Property Valuation कैसे होती है?
👉 Valuation officer क्या-क्या check करता है?
👉 Valuation कम या ज़्यादा कैसे होती है?
👉 Valuation report final कैसे बनती है?

इस पूरी guide में मैं आपको बिल्कुल आसान भाषा में पूरा valuation process समझाऊँगा ताकि आपको पता चले कि bank आपकी property को किस आधार पर evaluate करता है और valuation को बेहतर बनाने के लिए आप क्या कर सकते हैं।

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🟩 1. Property Valuation क्या है और क्यों ज़रूरी है?

जब आप mortgage loan apply करते हैं, bank सबसे पहले आपकी property की current market value पता करता है। इसी value के आधार पर bank तय करता है:

• आपको कितना loan देना है

• कितना LTV (Loan to Value Ratio) रखना है

• risk कितना है

• mortgage loan की final eligibility क्या बनेगी

Example:
अगर आपकी property की market value ₹1 crore है और bank LTV 65% देता है, तो आपको max ₹65 lakh loan मिल सकता है।

इसलिए valuation आपकी पूरी loan eligibility की foundation है।

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🟩 2. Property Valuation करने वाला कौन होता है?

Valuation process bank खुद नहीं करता।
यह काम bank द्वारा empanelled:

• Chartered Engineer

• Government-Approved Valuer

• Architect Valuer

• Civil Valuation Consultant

करते हैं।

ये लोग पूरी property की technical, physical, legal और market value evaluate करते हैं और bank को valuation report भेजते हैं।

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🟩 3. Property Valuation Process कैसे होता है? Step-by-Step

चलिये पूरी valuation को स्टेप-बाय-स्टेप समझते हैं:

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🟦 Step 1 — Document Verification

Valuer सबसे पहले आपके property documents देखता है:

• Sale Deed / Registry

• Conveyance Deed

• Lease Deed

• Mutation / Jamabandi / Khasra

• Tax Receipts

• Map Approval / Layout

• Chain of Ownership

• Electricity-Water Bills

ये step property की legality का base तय करता है।

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🟦 Step 2 — Physical Inspection

इसके बाद valuer property पर visit करता है।
यह सबसे important step होता है।

Inspection में वो ये देखते हैं:

• Property की actual location

• Size / Area (built-up, carpet, super area)

• Front road width

• Construction की quality

• Property की उम्र

• Floor quality, structure strength

• Ventilation, sunlight, water facility

• Encroachment या legal issues

Valuer हर point को note कर लेता है।

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🟦 Step 3 — Market Rate Analysis

Valuer उसी area में:

• हाल ही में हुई property sales

• circle rate

• market demand

• locality का future scope

• rental potential

सब check करता है और एक fair market value निकालता है।

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🟦 Step 4 — Comparative Valuation Method (सबसे common)

यह तरीका सबसे ज्यादा use होता है।
इसमें valuer आपके area की 4–5 similar properties से comparison करके market value तय करता है।

जैसे:

• same size

• same road

• same society

• same construction quality

अगर आपकी property किसी कारण से better या weaker है तो उसकी value adjust की जाती है।

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🟦 Step 5 — Valuation Report तैयार करना

सब data compile करके valuer एक detailed report बनाता है:

• Market value

• Forced sale value

• Property age

• Structure quality

• Legal issues

• Market comparison

• Photographs

• MAP & area calculation

Bank इसी रिपोर्ट से loan amount finalize करता है।

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🟩 4. Property Valuation कैसे Calculate की जाती है?

Valuer तीन methods use करता है:

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1️⃣ Market Approach (सबसे ज्यादा इस्तेमाल)

Recent sale records के आधार पर value तय होती है।

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2️⃣ Cost Approach

Construction cost + land value = total value निकलती है।

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3️⃣ Rental Approach

Rental potential देखकर value निकाली जाती है (commercial property में use होता है)।

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🟩 5. Valuation Report में कौन-कौन सी values होती हैं?

हर valuation report में 3 main values होती हैं:

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✔ 1. Fair Market Value

यानी property की actual price अगर today sale हो।

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✔ 2. Distress Value / Forced Sale Value

अगर property जल्दी बेचनी पड़े, तो bank कितनी कीमत expect करता है (usually 10–20% कम)।

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✔ 3. Guideline / Circle Rate Value

Government rate जो registry में चलता है।

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🟩 6. Mortgage Loan LTV कैसे तय होता है?

Bank आपकी valuation के आधार पर LTV देता है:

• Residential Property: 60%–70%

• Commercial Property: 50%–60%

• Industrial Property: 40%–50%

अगर valuation कम आई तो आपका loan amount भी automatically कम हो जाता है।

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🟩 7. Property Valuation कम क्यों आती है? (Most Common Reasons)

ये सबसे ज़्यादा पूछे जाने वाले सवालों में से एक है।
मुख्य कारण:

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❌ Construction quality कमजोर

❌ पुरानी building (20–30 साल से ज़्यादा)

❌ Encroachment / illegal construction

❌ Map mismatched या unapproved construction

❌ Shared property / disputed ownership

❌ Small entrance, narrow road

❌ Nearby factories / waste issues

❌ Too interior location (demand low)

❌ Registry value बहुत कम दिखाई गई

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🟩 8. Property Valuation बढ़ाने के आसान तरीके (Expert Hacks)

अगर आप चाहते हैं कि bank आपकी property को high value दे, तो ये tips follow करें:

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✔ 1. Documents complete रखें

जितने clear documents होंगे, उतनी बेहतर valuation।

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✔ 2. Property को थोड़ा renovate करें

Paint, tiles, windows, plumbing ठीक करके property की value बढ़ जाती है।

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✔ 3. Front look improve करें

Front elevation clean और attractive होगा तो valuer पर अच्छा प्रभाव पड़ेगा।

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✔ 4. Map approved हो

Approved map वाली property की valuation हमेशा ज़्यादा आती है।

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✔ 5. Encroachment या illegal construction न हो

यह valuation को 20–30% तक गिरा देता है।

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✔ 6. Measurement clear करवा लें

गलत area measurement से value automatically कम आ जाती है।

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✔ 7. Neighbours के sale records पता रखें

अगर nearby properties high rate पर बिकी हों, valuer को बताएं — helpful होता है।

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🟩 9. किस type की property पर highest valuation मिलती है?

सबसे high valuation generally इन properties पर मिलती है:

• Wide road वाली property

• Corner plot

• New construction

• Approved map

• Metro / main road connectivity

• High-demand localities

• Freehold registry

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🟩 10. कौन सी properties पर low valuation मिलती है?

• Lal dora

• Industrial mix land

• 25+ साल पुरानी building

• Unauthorized colonies

• Leasehold properties

• Shared ownership

• Basement properties

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🟩 11. Valuation Fees कितनी होती है?

Bank के अनुसार average valuation charges:

• ₹2,000 – ₹7,000 (Residential)

• ₹5,000 – ₹20,000 (Commercial/Industrial)

कुछ banks इसे processing fee में include करते हैं, कुछ अलग से लेते हैं।

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🟩 12. क्या 2 अलग-अलग valuers की valuation अलग हो सकती है?

हाँ, बिल्कुल —
Valuation एक अनुमान है, इसलिए 2 valuers अलग value दे सकते हैं, लेकिन अंतर ज्यादा नहीं होता।

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🟩 13. Final Decision कौन लेता है — Bank या Valuer?

Valuer सिर्फ report देता है।
Loan amount final bank तय करता है।

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🟩 14. क्या Valuation दोबारा करवा सकते हैं?

हाँ, अगर:

• Bank अलग valuer भेजे

• कोई गलती मिली हो

• Documents update हुए हों

• Renovation किया हो

तो valuation दोबारा हो सकती है।

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🟩 Conclusion

Property Valuation mortgage loan का सबसे महत्वपूर्ण हिस्सा है।
अगर आपकी documents clear हैं, construction अच्छा है और location strong है, तो valuation भी automatically high आती है और आपको ज्यादा loan और अच्छा ROI मिलता है।